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近期核心观点：基本面分歧时，信心比黄金重要429 政治局会议以后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”
阶段。从“救不救”的博弈进入“能不能救活”的分歧，政策效果成为核心矛盾。5 月份市场并未明显改善，进一步加重了对基本面的担忧，更多人开始认为“放松也没用”，所以出现行情震荡。
不管大家对房地产的看法如何，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对销售过度担忧，或者说，没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，三季度销售修复是非常大概率的。此外，地产板块前期政策博弈带来的涨幅已很大程度回吐，此时反而是基本面投资最乐见其成的机会。熬过6 月，就是大机会。建议关注保利发展、招商积余。
销售：市场未见明显回暖
从月度数据看，景气度仍低迷。2022 年5 月单月300 城住宅销售面积2582万㎡，环比提升至+8%，同比降幅缩窄至-52%；2022 年截至5 月，300 城住宅累计销售面积13228 万㎡，同比-48%。2022 年5 月单月百强房企全口径销售额5192 亿元，同比-60%，环比转正至5%；2022 年截至5 月，百强房企累计全口径销售额26396 亿元，同比-53%，降幅再扩大。
从周度数据跟踪来看，二手房先于新房市场复苏。截至第22 周(6 月3 日止)，新房方面，我们跟踪的17 城商品住宅销售面积合计3878 万平方米，同比下降48%，较上期扩大0.7 个百分点，样本城市中深圳、广州、惠州成交面积同比降幅收窄。二手房方面，我们跟踪的8 城二手住宅销售面积合计1422万平方米，同比下降53%，较上期缩窄0.1 个百分点，样本城市中深圳、南宁成交面积同比降幅收窄。
拿地：市场依旧冷清，溢价率维持低位
2022 年5 月单月300 城住宅土地成交建面为4993 万㎡，环比-3%，同比-61%；2022 年截至5 月，300 城住宅土地累计成交建面为21890 万㎡，同比-61%。
2022 年5 月300 城住宅土地当月成交溢价率为2.9%，依旧维持较低水平。
融资：内外债融资发行额持续下降
2022 年5 月房企发行国内债券451 亿元，环比-13%，发行海外债券48 亿元，环比-60%，合计债券融资499 亿元，环比-22%。2022 年截至5 月，房企累计发行国内债券2292 亿元，同比-24%，累计发行海外债券606 亿元，同比-64%，合计债券融资金额2898 亿元，同比-39%。
重要事件：
①浙江杭州、江苏无锡、山东青岛、福建厦门放松限购政策。②江苏南京、南通等调高公积金贷款额度。③宁夏银川、江苏常州、河北石家庄等降低房贷首付比例。④广东珠海公积金实行“一人购房全家帮”。⑤厦门、福州、北京第二批集中供地落幕，分别收金199、101、500 亿元，流拍率10%、16%、18%。⑥上海首轮集中供地重启，至第三日共收金666 亿元，无流拍迹象。
风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
（文章来源：国信证券）
文章来源：国信证券